近隣住民とのトラブル

不動産をめぐる近隣トラブルで多いのは、隣地所有者との土地の境界をめぐる紛争です。ここでは、境界をめぐるトラブルについて、事例と対応法について解説します。

境界とは

土地の境界には、①公法上の区分線としての境界（個々の土地を区画する）と、②所有者の所有権が及ぶ限界線としての境界という２つの意味があり、両者は必ずしも一致しません。
具体的には、甲がＡ番地の土地を所有し、乙がＢ番地の土地を所有しているケースにおいて、甲が、Ｂ番地に接するＡ番地の土地の半分を丙に売った場合、公法上のＡ番地とＢ番地の境界線は変わらないものの、所有権が及ぶ範囲の境界は変わり、不一致が生じます。

境界のトラブルが生じた場合は

公法上の区分線の意味での境界は、当事者間で勝手に変更できません。なぜなら、公法上の境界は、課税の単位や基準になるものだからです。
この境界に争いがある場合は、隣地所有者に対して「境界確定訴訟」を提起し、裁判所に判断してもらう必要があります。境界確定訴訟は、有力な物的証拠が少ない場合が多く、長期化しがちなのが実情です。

所有権が及ぶ範囲としての境界は、当事者間の合意で決めることができます。この境界を決める際には、話し合いがまとまれば「境界協定書」を作成しておくのが一般的で、あえて裁判を起こす必要はありません。ただし、境界協定書で確定されるのは、双方の土地所有権がどこまで及ぶのかという点に限られるので注意が必要です。
所有権が及ぶ範囲としての境界確定は、土地所有権の一部移転を意味します。そこで、仮に所有権の一部移転がある場合には、その分だけの土地所有権移転登記を行えば、登記簿上、両者の土地所有権の境目を示すことが可能です。