欠陥住宅トラブル解決の流れ

注文した住宅に欠陥があった場合、欠陥の程度に応じて瑕疵担保責任の追及か、契約解除をすることができます。ここでは、瑕疵担保責任の内容と追及の方法について解説します。

注文した家に瑕疵があった場合には

注文した住宅の壁にひび割れがあるなど、通常有すべき内容や品質を欠いていた場合その住宅には瑕疵があるとい、注文主は施工主に対して瑕疵担保責任を請求できる場合があります。
瑕疵担保責任の内容として、具体的には以下のような請求が可能です。

• 瑕疵の修補請求
• 瑕疵修補に代わる損害賠償請求
• 瑕疵修補と共に損害賠償請求

ただし、瑕疵の程度が重要でなく、しかも瑕疵の修繕に多大な費用等がかかる場合には、修補請求はできないとされています。

注文した家の壁にひび割れなどの瑕疵を見つけた場合には、まず瑕疵の状況を見極める判断を行います。次に修補に多大な負担がかからない場合は、瑕疵の修補を請求するか、それとも修補に代わる損害賠償を請求するか、又はその両方を請求するかを決定します。

この瑕疵担保責任は、無過失責任とされているので、不注意やミスがなくひびが生じたような場合でも責任を負わなければなりません。

なお、瑕疵担保責任を追及できる期間は、従来は瑕疵の存在を知ってから１年以内に限られていましたが、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（品確法）により、請求できる範囲が拡大し、平成１２年４月１日以降に締結された新築住宅の取得契約（売買、請負）について、基本構造部分の瑕疵担保責任を、建物の完成引渡から１０年間請求できるようになりました。

注文した家に致命的な問題があった場合には

請負契約は、「契約の目的を達することができない」場合は、解除することができます。
不動産の場合も、注文した家に「隠れた欠陥」があって、契約の目的を達することができないような場合は、契約を解除できるとされています。具体的には、住宅の基礎部分の柱の腐敗など、一般的な注意を尽くしても発見できないような欠陥が後から発見され、しかもその欠陥により居住するに堪えないと認められるような場合が該当します。

注文した家の致命的欠陥によって契約解除する場合は、これと併せて損害賠償の請求をすることも可能です。過去の裁判例では、建物の瑕疵が重大で、個々の補修では根本的な欠陥を除去できず、建替えざるを得ない場合には、建物の建替えに要する費用相当額を損害として賠償請求ができるとしたものがあります。

ただし、どんなに瑕疵があっても、請負契約を締結して家を建てた場合には、建物完成後には契約の解除はできません。もしこれを認めてしまうと、請負人は建物を取り壊さなくてはならず、経済的、社会的な損失が大きいからです。
請負契約で注文住宅を建てたような場合は、上述の建替え費用相当額の瑕疵担保責任を追及して解決を図ることになります。