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不動産・賃貸・建築問題業者との請負契約を解除したい

注文建築で家を建てた場合などは、注文者と業者の間には請負契約という契約が成立しています。請負契約は、一般的な売買契約と異なり、契約を解除できる場合の特別なケースなどが定められています。

請負契約を解除できる場合は

請負契約では、請負人が仕事を引き受け、注文者が仕事を頼みます。請負人が仕事を完成しない間は、注文者は、いつでも損害を賠償して契約の解除をすることができるのが原則です。

請負契約は、注文者のために仕事の完成を目的にして契約するという性質があります。
そのため、注文者が仕事の完成が不要になった場合は、当然のように注文者からの解除が認められています。
通常、契約解除は、相手方に債務不履行がある場合でなければ契約を解除できないことになっています。しかし、請負契約の場合は、注文者は、請負人の債務不履行などは必要なく、自分の都合で解除することができるのです。この解除権は、注文者にのみあります。請負人には解除権は用意されていません。
ただし、ただ解除できるだけでは、請負人にあまりにも不公平です。そこで、契約を解除した場合、請負人に対してこれまでの仕事分の賠償をすることが必要です。
賠償の内容としては、請負人が既に支出した費用、及び仕事が完成していたのであれば得られたであろう利益(逸失利益)が含まれます。

想定と違う家を建てられた場合には

建築の請負契約では、仕事の内容は、契約書、見積書、仕様書、設計図書その他の図面によって特定されます。
注文主の想定と異なった契約がなされたとして、錯誤による契約の無効を主張をすることも考えられますが、重要な要素に該当しない場合や注文主に重大な過失がある場合は、契約の無効を主張できませんので、錯誤の主張には慎重な検討が必要です。

新築した住宅に欠陥がある場合には

住宅に欠陥がある場合、これを法律上「瑕疵」といいます。
瑕疵があるかどうかは、「契約に定められた内容を欠いていること」「社会通念上必要とされる性能を欠いていること」という2つの基準をもとに判断されます。

瑕疵があると判断された場合には、建築業者に対して「瑕疵担保責任」を追及することができます。具体的には、瑕疵がある部分を補修してもらう、損害が発生している場合には、補修の請求に代えて、又は補修の請求とともに損害賠償を請求するといった請求ができることが、法律で定められています。ただしし、瑕疵がさほど重要ではなく、しかも補修に過大な費用を要する場合には、補修を請求することはできないとされています。

住宅に関する紛争では、訴訟以外にも、住宅について「建築住宅性能評価」を受けている場合には、住宅紛争審査会に「あっせん」や「調停」を申立てることができますし、簡易裁判所における調停等の解決手段が用意されています。
請負契約を解除したい事情がある場合には、まずは専門家である弁護士に相談されることをお勧めします。

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