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不動産・賃貸・建築問題賃料を払ってもらえない

貸主は、賃料を支払わない借主に対して、未払賃料の請求、賃料不払いによる契約解除と立退請求(明渡請求)といった対応を取ることができます。ここでは、貸主が採り得る対応について解説します。

賃料の請求

貸主は借主に対して内容証明郵便を送付し、未払い賃料の支払いを求めます。
通常は、配達証明付内容証明郵便で、「本書面到達後、○日以内に滞納賃料○○円を支払え。支払いなき場合は、上記催告期間の経過をもって本契約を当然に解除する。」等と通知します。内容証明郵便を用いることで、後に訴訟に発展した場合に有効な証拠として利用できます。

契約を解除と立ち退き請求

不動産の賃貸借契約のように、長期間、継続的な法律関係が続くことを前提とする契約において、軽微な契約違反だけでは契約を解除することはできません。
契約解除するには、貸主と借主の信頼関係が破壊されたといるような事情が必要になります(信頼関係破壊の法理)。具体的には、最低3か月以上賃料を滞納し、支払いを催告したのに全く支払わない等、貸主と借主の信頼関係が破壊されているといるような事情です。

賃料未払いへの対応の流れとしては、未払賃料の請求、賃貸借契約解除、明渡請求という順序をたどるのが一般的です。しかし契約において、未払賃料の請求なく契約解除ができる特約(無催告解除特約)が定められている場合に、催告をしないで直ちに契約を解除することが認められる場合があります。
もっとも、無催告解除特約は、「催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情が存する場合」にのみ有効と考えられています。具体的には、1か月の滞納で無催告解除ができる特約があっても、実際は3か月分以上の家賃の滞納がある場合等です。無催告解除特約がある場合、契約の解除通知の借主への到達により賃貸借契約が終了します。

建物明渡しの強制執行

賃貸借契約を解除して、賃貸借契約が終了すると、貸主は借主に不動産を明け渡すよう請求できますが、借主が素直に応じるとは限りません。このような場合、建物明渡しを求めるとともに未払賃料を支払うよう求める訴訟を提起し、建物の明渡しと未払賃料を支払えとの判決を取得します。訴訟は、借主の所在が不明な場合でも行うことができます。

訴訟を提起し、裁判で建物の明け渡しと未払賃料の支払いを命じる判決が得られても、明渡しを強制するには、別途、強制執行手続を取らなければなりません。賃料を払わないからといって、勝手に室内に立ち入って荷物を運び出したり、鍵を取替えてしまうようなことは、自力執行として、原則として違法な行為となります。
強制執行の申立ては、建物の所在地を管轄する地方裁判所に所属する執行官宛に行います。

未払賃料を回収するには、併せて「動産執行の申立て」を行うことも検討します。これにより、賃貸物件内の家財道具等を競売によって処分することが可能となるので、この売却代金から未払賃料を回収することができます。詳しい手続については、専門家である弁護士にご相談下さい。

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